不動産に投資するには、投資信託を通じて投資するもいいよ

不動産に投資するにはどうすべきか

個人が不動産に投資する方法には、大きく分けて2通りの方法があると思います。

一つ目は、直接投資する方法

二つ目は、投資信託を通じて投資する方法

この両者について、どちらがいいのかってことについて述べてみたいと思います。

不動産に直接投資する方法

不動産に投資するって言ったら、直感的にすぐ思い浮かぶのはこの直接投資する方法です。マンションの一棟買いやワンルームマンションをこつこつ買っていく方法ですね。

この直接投資する方法のメリットとデメリットを見てみましょう。

直接保有のメリット

不動産を直接保有するメリットは一番はレバレッジでしょう。借金をして不動産を買うことができるので、自分がもっているお金よりもかなり大きな不動産を保有することができます。

証券投資でもレバレッジをかけることができますが、通常の手法では3倍程度(2階建てをすればもう少しだけ上がる)。

一方で、不動産投資ならば、銀行が資金の大半を出してくれます。

また、多少の空室ならば、自分が空いてしまった部屋に入ることで、空室を埋めることができます。小手先の対策のようですが、自分が支払っていた家賃が節約できるので、結構大きいと思います。

また、自分が詳しい土地で投資できることや、リフォームなどで家賃引き上げや空室率の改善ができるなどの工夫の余地があることも大きなメリットです。成功している大家さんは、こうした工夫の積み重ねで資産を築いていっています。

なお、税制が変わって、中古不動産がお得になっていることも、物件の流動化が進んで投資しやすくなる面もありそうです。

直接保有のデメリット

不動産を直接保有するデメリットは、メリットの裏返しのようなイメージです。

不動産を取得する際のレバレッジはうまくいかなければ、莫大な借金につながります。さらに個人のお金で投資するため、複数の不動産に投資するのはむつかしいので、外れ物件を買ってしまったり、投資後に不動産周辺の環境が変化した場合、立て直せなくなる恐れがあります。

また、メリットで挙げたさまざまな工夫ができるということは、その分手間がかかるということの裏返しです。不動産を買って、あとは放っておくってやり方をするなら、手間はかからないかもしれません。しかし、それでは競合するほかの不動産との競争に負けて、空室が増えやすくなることや家賃が維持できなくなる(物件の魅力低下から値下げを余儀なくされる)ことにつながります。

リスクが高く、手間がかかるってことがデメリットなわけですね。

 

投資信託を通じて不動産に投資する

投資信託を通じて不動産に投資するとはどういった意味でしょうか。

一番メジャーなのはリート(REIT、不動産投資信託)に投資することです。リートとは投資家からお金を集めて、不動産を購入する投資信託です。幅広くさまざまな不動産に投資するリートから、オフィスビル、住宅(レジデンシャル)、物流施設、ホテルなど投資対象を絞ったリートも数多く存在します。

こうしたリートなど投資信託を通じた不動産投資のメリット・デメリットを見てみましょう。

投資信託を通じた不動産投資のメリット

不動産投資を通じた不動産投資のメリットは大きいと思っています。投資信託を投資して不動産に投資することで、少額でさまざまな不動産に投資できるため分散効果からリスクが下がります。

不動産投資は安定的な賃料収入が得られるっていうメリットがありますが、それを投資信託っていう投資しやすく手間がかからない形で享受することができます。

リートは不動産の専門家が運用してくれるので、細かく空室率の状態をチェックして必要な対策を行います。

また、マクロ経済の見通しに有望な地域に投資するなど、自分一人で考えるには大変な投資をしてくれます。

空室が発生しても、それを埋めるように取り組んでくれます。リートにはスポンサーと呼ばれる不動産開発会社や商社などがサポートに入っているので、そうしたグループの力を活かした入所者獲得を行います。これは、個人が行うよりもはるかに強力なリーシング(入居者獲得)活動と言え、それが自分の手間がかからずできるというのが、直接不動産を保有することに対する大きなメリットになります。

投資信託を通じた不動産投資のデメリット

投資信託を通じた投資は、上記のように自分の代わりに専門家が不動産運用を行ってくれるというメリットがあります。しかし、こうしたメリットを享受するには、専門家に一定のコストを払う必要があります。

また、投資信託という形をとることで、それに関与する会社がさまざまなコストがかかります。詳しくは下記記事をご参照ください。

こうしたコストは、不動産の賃料収入と比べて決して大きなものではありませんが、投資のリターンを下げる要素にはなります。

不動産の投資方法のまとめ

不動産の投資の仕方についてメリット・デメリットを整理してみました。いかに再度まとめておきます。

  • 直接不動産に投資すると、大きなレバレッジをかけられるのに加えて、さまざまな工夫ができるので、手間をかければ急速に資産を築くことができる。
  • 反面、手間がかかり、リスクも高い
  • 投資信託を通じて不動産に投資すると、手間をかけず、専門家に運用してもらえる。
  • 一方、高いレバレッジをかけれず、またコストもかかるため、こつこつ型の投資になる。

こんな整理になります。不動産で身を立てるっていう不退転の決意があれば直接投資もいいでしょう。本業がありあまり手間をかけたくない人は、投資信託を通じて投資してみてはいかがでしょうか?

なお、この記事では投資信託の例としてリートを用いましたが、リートを組み合わせてに専門家(ファンドマネージャー)が運用するファンドもあります。この場合、さらに多くの不動産に分散投資できるため、低リスクの投資が可能になります。